2022년 하반기, 담보대출금리가 7%를 넘어가면서 빌딩 시장은 얼어붙었다. 거래량은 반토막이 났고, 매물은 쌓였다. 그로부터 3년, 시장의 분위기가 다시 바뀌고 있다.
2026년 4월 기준, 재무상태가 괜찮은 법인은 3%대 금리로 대출이 가능하다. 불과 2년 전과 비교하면 절반 수준이다. 필자가 현장에서 만나는 투자자들도 이런 변화를 체감하고 있다. 작년까지만 해도 관망하던 분들이 올해 들어 다시 매물을 찾기 시작했다.
1. 금리가 빌딩 시장을 결정한다
빌딩은 대부분 대출을 끼고 매입한다. 100% 현금으로 사는 경우는 거의 없다. 매매가의 절반 이상을 레버리지로 조달하는 것이 일반적이다. 결국 금리가 오르고 내리는 것은 시장의 온도를 결정하는 핵심 변수다.
금리가 1% 떨어지면 30억짜리 빌딩의 연간 이자는 3천만 원 줄어든다. 한 달 임대료 몇 개월치가 고스란히 수익으로 바뀌는 셈이다. 반대로 1% 오르면 그만큼 부담이 늘어난다. 같은 건물, 같은 임차인이라도 금리에 따라 수익률이 완전히 달라진다.
2023년 1분기, 빌딩 시장은 사실상 멈춰 있었다. 모두가 금리가 어디까지 오를지 눈치만 보고 있던 시기다. 그러다 2024년 초부터 금리가 내려가기 시작했고, 거래가 다시 살아났다. 지금은 안정세에 접어든 구간이다.
2. 싸게 사는 것보다 잘 사는 것이 중요하다
금리가 내려간다고 아무 빌딩이나 사면 안 된다. 시장이 좋을 때는 어디든 팔리지만, 어려워지면 팔리는 곳만 팔린다. 이것이 환금성이다.
강남, 역삼, 신사, 청담. 이런 지역은 시장이 어려워도 매수 대기자가 있다. 반대로 외곽의 어중간한 건물은 급매로 내놔도 반응이 없다. 필자는 매입 전에 반드시 그 지역의 거래량부터 확인한다. 거래가 많은 곳이 곧 매수 수요가 많은 곳이고, 가격이 떨어져도 회복이 빠르다.
싸게 사려다 입지를 포기하는 실수가 가장 흔하다. 가격이 싼 데는 이유가 있다. 도로가 좁거나, 유동인구가 적거나, 상권이 약한 경우다. 이런 건물은 공실이 계속 나고, 임대료는 떨어지고, 결국 헐값에 처분하게 된다.
3. 지금 준비할 것
금리가 낮아졌다고 바로 매입하라는 얘기가 아니다. 지금은 준비하는 시기다.
첫째, 가용자금을 정리하라. 예금, 주식 등 현금화 가능한 자산과 추가로 담보 제공할 수 있는 부동산을 파악해야 한다.
둘째, 은행 지점장을 만나라. 주거래은행만이 아니라 세 곳 이상 비교해야 한다. 같은 금액이라도 금리가 1% 차이 나는 경우가 흔하다.
셋째, 투자지역을 좁혀라. 서울 안에서도 거래가 꾸준한 지역, 외국인 관광객이 찾는 상권 위주로 후보지를 정해두어야 한다.
연초는 은행 대출 한도가 가장 넉넉한 시기다. 상반기 안에 준비를 끝내는 것이 유리하다. 상반기가 지났다면 하반기가 시작되는 7월이 대출 받기에 좋은 시기다.
결론
금리는 시장을 움직이는 가장 강한 변수다. 그러나 금리만 보고 투자하면 안 된다. 좋은 입지의 건물을 제값에 사는 것, 환금성이 보장된 지역을 고르는 것, 감당 가능한 수준의 대출을 받는 것. 이 세 가지 원칙은 금리와 상관없이 지켜야 한다.
지금은 분명 괜찮은 시기다. 하지만 준비된 사람에게만 그 기회가 보인다.
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