요즘 상담 오시는 분들한테 내가 꼭 물어보는 게 하나 있다.
“용적률 인센티브 알고 계세요?”
아시는 분이 열에 두세 명밖에 안 된다. 이게 의외로 덜 알려진 기회다.
3년짜리 한시 정책이다
서울시가 2025년 5월부터 3년간 한시적으로 용적률을 풀어주고 있다.
제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로.
제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로.
숫자만 보면 50%p 상향인데, 실제 건물에 적용하면 체감이 훨씬 크다.
대지 100평을 가지고 있다고 치자.
원래는 연면적 200평까지만 지을 수 있었다.
이제는 250평까지 된다.
50평이 더 나온다는 건 한 층을 통째로 더 올릴 수 있다는 얘기다.
임대면적이 늘어나면 수익률이 달라진다.
매각할 때 자산가치도 같이 올라간다.
왜 지금이냐
이 정책은 2028년 5월이면 사라진다.
원래 용적률로 돌아갈 가능성이 높다.
그 시점이 되면 이 3년 안에 인허가받아 지은 건물의 희소성이 올라간다.
같은 동네에서 용적률 꽉 채워 지은 건물은 이때 허가받은 건물뿐이니까.
프리미엄이 붙는다는 뜻이다.
지금 노후 건물을 갖고 있거나 신축을 검토하는 분들은 이 타이밍을 놓치면 아깝다.
근데 모든 땅이 되는 건 아니다
현장에서 보면 용적률이 있다고 해서 무조건 다 채워 지을 수 있는 게 아니다.
일조권 사선에 많이 걸리는 대지는 위로 못 올린다.
도로 조건, 이웃 건물 위치, 북향 이격거리, 이런 것들이 실제 설계에서 발목을 잡는다.
그래서 용적률 인센티브 받을 수 있는 땅인지는 반드시 건축사와 먼저 검토해야 한다.
숫자만 보고 움직이면 안 된다.
설계 시뮬레이션 한 번 돌려보고 실제로 몇 층 나오는지, 연면적 얼마나 확보되는지 확인한 후 판단하는 게 맞다.
3년은 생각보다 짧다
설계 3~4개월.
해체심의 1~2개월.
리모델링 공사기간 6~10개월.
신축은 이보다 더 길다.
2028년 5월 전에 인허가까지 끝내려면 지금 움직여야 한다.
특히 2027년 하반기부터는 신청이 한꺼번에 몰린다.
일정이 밀릴 가능성이 크다.
빠른 사람이 이 기회를 잡는다.
내 주변에도 이미 움직이는 투자자들이 있다.
대지 매입이랑 설계를 동시에 진행하고 있다.
이 제도 제대로 활용하면 수익이랑 자산가치 양쪽에서 큰 차이가 난다.
정리하면 이거다
서울시 용적률 완화는 3년짜리 한시 기회다. 2028년 5월이면 끝난다.
신축이나 리모델링을 검토하고 있다면 지금이 설계 들어갈 시기다.
대지가 혜택 받을 수 있는지부터 건축사랑 확인하고, 일정 감안해서 움직여야 한다.
빠른 판단이 결과를 바꾼다.
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