자영업 폐업이 2025년에 100만 건을 넘었다. 역대 최대치다.
근데 이상한 게 있다. 어떤 상권은 공실이 넘쳐나는데 어떤 상권은 임대료가 계속 오른다.
같은 서울인데 왜 이렇게 다를까. 답은 하나다. 외국인이다.
내수만으로는 안 된다
국내 소비 인구는 계속 줄고 있다. 젊은 세대는 줄고, 고령층은 늘어난다. 돈을 쓰는 사람이 줄어든다는 뜻이다.
반면 외국인 관광객은 매년 폭발적으로 늘고 있다. 넷플릭스 보고 한국에 오고 드라마에 나온 식당을 찾아간다.
이제는 관광이 아니라 소비를 하러 온다.
명동이 증거다
코로나 때 명동은 유령도시였다. 공실률 50%. 유동인구 바닥이었고 이 상권은 끝났다는 얘기까지 나왔다.
지금은 완전히 다르다. 공실률 한 자릿수이고 거의 풀로 꽉 차있다고 보면 된다. 유동인구 서울 최다 수준이고 올리브영 매장은 하루 매출 1억이 넘는다.
바뀐 건 하나뿐이다. 외국인이 돌아왔다.
성수동도 마찬가지다
연무장길은 한국인보다 외국인이 더 많다. 브랜드 팝업 보려고 줄을 선다. 인스타에서 봤다며 카페 찾아온다.
한남동도, 청담동도 똑같다. 청담동 미용실은 고객 절반 이상이 외국인 고객이다. 영어, 중국어, 일본어 다 구사한다.
통역사를 따로 두는 매장도 있다.
이제 상권이 살아남으려면 외국인을 맞을 준비가 되어 있어야 한다.
그럼 어디를 봐야 하나
빌딩을 고를 때 기준이 하나 추가된 거다. “이 지역에 외국인이 오나?”
국내 손님만 받는 상권은 앞으로 힘들다. 자영업 폐업률이 말해주고 있다.
반대로 외국인이 찾는 지역은 계속 오른다. 임대료도 오르고, 건물값도 오른다. 공실 걱정도 없다.
정리하면 이거다
명동, 성수, 한남, 청담, 도산공원. 서울에서 외국인이 일부러 찾아오는 상권이다.
이런 곳은 시장이 어떻게 변해도 버틴다. 반대로 내수에만 기대는 상권은 점점 힘들어진다.
앞으로 빌딩을 살 때 “여기에 외국인이 왜 오는가”를 먼저 물어봐라.
답이 나오지 않으면 재고해볼 만한 입지다.